2008-03-28 09:03:00 潘琳 东方早报

　　在昨天下午举行的万科A2007年度业绩网上说明会上，万科集团高层指出，万科去年年底开始的全国性降价行为是为了“尽快扭转当时仍然过于乐观的市场预期”。进入3月份，公司明显感到房地产市场的回暖，由于刚性需求的存在，未来的房价没有进一步深幅调整的空间。

　　降价扭转过于乐观预期

　　针对去年年底万科在全国范围内的大规模降价行为，董事会办公室主任谭华杰表示，公司2007年提出市场需要也正在理性回归，是因为当时的市场心态依然存在亢奋的一面，市场价格仍有继续惯性上涨的风险，而在当时的情况下，如果价格继续快速上涨，那么接下来需要调整的幅度就会越来越大，在调整过程中对市场信心的打击也会越大，出现过度调整的可能性及幅度也会越大。所以，万科认为市场中应该有一些负责任的观点，尽快扭转当时仍然过于乐观的市场预期。

　　降价依然有合理利润

　　万科总裁郁亮表示，万科早在2006年就在内部预警了市场风险，预计到2007年房价、地价有过度上涨的可能。因此在市场亢奋期获取项目资源相当慎重。因此一些项目降价之后，相对于去年过度上涨之后的价格高位，这些城市的项目利润率肯定会降低。但之前那种高位价格是不可以作为合理的判断标准的，如果和获取项目时的价格预期相比，即使调整后的价格，合理利润的空间依然是存在的。

　　郁亮表示，万科现在已经进入近30个城市。中国幅员辽阔，各地情况不同。本次理性调整，从心态上看是全国性的，全国的市场心态都在由亢奋转向理性。而价格调整的必要性，则各地差异较大。那些去年房价上涨不多，或者目前价格与自住购房的供求关系本身就比较吻合的城市，并无价格调整的必要。

　　郁亮表示，进入3月份，公司明显感到房地产市场的回暖，公司在各地的销售情况也相当不错。万科认为，未来的房价没有进一步深幅调整的空间。

　　房价依然向上

　　谭华杰称，目前，去年房价存在过度上涨的部分市场，房价确实发生了一定的调整，如果市场心态短期内出现恐慌，不排除过度调整的可能。但过度调整正如同过度上涨，只能是短期现象。相信房价不存在长期深幅下跌的可能性。而且即使从短期来看，调整后的房价相对2007年初依然是向上的，合理的利润空间依然存在。

　　谭华杰表示，由于大量刚性需求的存在，至少在中国人口变迁的趋势没有发生根本性转变之前，市场真实购买力的基础是非常坚实的，房价不存在长期深幅下跌的空间。另一方面，房价的短期涨跌，与住宅企业的收益情况之间的关系也并不像表面上看起来那么简单。房地产是自由准入行业，因此房价的变动必然影响到上游资源的价格，主要是地价。企业经营是基于预期的，所以这种价格传导会提前兑现。因此从长期来看，不仅房价的短期波动，甚至房价的长期趋势，对行业的平均收益率都不会产生重大影响。