2008-01-09 08:05:00 潘琳 上海证券报

　　2007年的土地增值税及针对于外资投资房地产限制政策的实施，对开发商带来一些负面影响。但经济增长的总体趋势仍然刺激了上海、北京、广州等主要城市的强劲需求，总体租金和市价保持上升。虽然收益率小幅回落，但依然保持在相对有吸引力的水平。

　　但是，据高力国际报告预测，一线城市的房地产市场在2008年的发展速度可能放缓，政策面的不确定性影响也可能加大。

　　高力国际报告以上海为例称，上海去年的甲级写字楼市场，受到了来自于金融及专业服务行业租赁需求的驱动。在供应量方面，仅有227100平方米的甲级写字楼上市，但市场吸纳量却达263000平方米，形成供不应求的态势。不仅市场空置率下降到2.5%的历史低点，且去年第四季度平均租金较同期上涨了11.3%。

　　在零售物业市场方面，国际高端品牌以及时尚产品零售商继续扩大在一线城市的业务范围，顶级地段和购物中心首层的大面积零售物业成为各方争夺的紧俏资源。强劲的市场需求促使大多数零售物业的平均首层租金达到1024元/平方米/天，空置率进一步下降至3.3%。

　　去年开始实施的新土地政策，要求工业用地必须通过招拍挂的方式转让。由于市场需求增长强劲，同时新政策的运行显著提高了新推土地的价格，刺激目前工业区物业市价的上涨。这使得工业用地市价达到3777元/平方米/天，同比增长6.9%，从而也导致收益率开始下降至9%以下。

　　去年资金对一线城市住宅市场的购买热情仍然高涨。在高端住宅市场方面，无论租赁还是购买，市场供应量始终保持着相对“有限”的水平。不断增长的外籍人口、日益增加的本地富裕人口以及来自于股票市场的财富效应，皆使得高端住宅市场交投活跃。在强劲的购房需求之下，高端住宅物业价格同比上涨6.5%，达到35800元/平方米。与其他物业市场相类似，截至2007年底，高端住宅市场的整体收益率小幅下降至5.7%。

　　高力国际华东地区董事总经理翁琳表示，由于2008年奥运会和2010年世博会即将到来，北京、上海等地的房地产市场预计会在今年平稳发展。“虽然之前政府实施了一系列调控措施，但房地产价格仍然屡创新高，因此，2008年的政策动向存在着不确定因素。为了控制快速上涨的房产价格，投资市场环境可能会趋紧，而海外投资者更容易受到这些政策变化产生的影响。”