2007-12-04 15:59:00 永刚

　　准入关失守，经适房变味

　　随着经济适用房新的审核标准出台，新一轮审核程序启动，经济适用房又成为人们热切关注的话题。现在想在经济适用房小区租一套房子是一件轻而易举的事：小区附近甚至小区里会有个中介公司，大把的房源等着你挑……早在2004年就明确规定不能出租经济适用房，如今出租得明目张胆。(12月2日《北京晚报》)

　　经济适用房，真是让人欢喜让人忧。这边是很多城市中低收入家庭无房可住、翘首以待，那厢却是得房者大量闲置待租，这天壤之别的反差，深刻拷问着经济适用房准入管理的质量。

　　众所周知，经济适用住房是政府提供政策优惠，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房建设用地以划拨方式供应，建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。所以，价格限定且相对低廉，必须向符合购房条件的低收入家庭出售，使他们享受到政策的优惠。

　　而且，经济适用住房购房人拥有有限产权。《经济适用住房管理办法》明确规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

　　按照现行的相关规定，经济适用住房的准入和退出管理，都是有章可循的。但近几年来发生在经适房“身上”的乱象，却让我们对经济适用住房的管理尤其是准入的把关，产生了不小的疑问。

　　经适房自己不住却大量出租，显然是另有住房，把经适房看作是牟利的工具，更有开着名贵轿车的“困难户”，也让人诧异地住上了经适房，这些明显不符合条件的人，是如何轻而易举地申购到本应属于中低收入家庭无房户的保障性质的政策性住房的呢？有关管理部门又是在如何把这准入关的？主管部门统计过经济适用房自用率吗？不用于自住的经适房政府有没有及时回购用来安置急需的无房户呢？

　　不少经适房的“变味”，说明相关管理制度在一定程度上还是一纸空文，而这其中，经适房申请资格的审查不严，流于形式，是“变味”的开端和源头。准入关失守，使得不少别有用心者通过不正当手段获得经适房骗取了国家利益。我建议有关部门去好好查查那些闲置待租的经适房，看看是哪些人、如何能浑水摸鱼申购到自己不住的经适房，这里面又有多少不可告人的猫腻和黑幕？

　　12月1日，建设部发布最新修订的《经济适用住房管理办法》。这部备受瞩目，被称作“经适房新政”的办法里第三条明确规定：“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。”

　　“这标志着住房政策正在发生根本性的变化。”房地产研究专家、新华日报资深编辑沈晓杰在评论中表示。

　　资深房地产专家贾图认为：“这给楼市传达了一个微妙的信号，政府在努力推进以经济适用房为主的住房改革。”

　　建设部有关人士指出，我国的住房改革以经济适用房为主，目的就是要使得居者有其屋，不是强调商业化。按新办法规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应的“具有保障性质的政策性住房”。

　　贾图表示，最近几年，我国房价之所以持续快速上涨，一个重要原因在于房地产市场基本上为商品房所主导。经济适用房的数量微小，无法对房价走势构成影响。“而《经济适用住房管理办法》出台，将社会保障性住房紧密联系成为一个整体，使得我国的房地产市场在供应结构和需求结构方面双双发生比较大的变化。”

　　以北京原来的经济适用房标准为例，按规定，一人户家庭收入须低于22700元，方能购买经济适用房，大量被排除在外的人群中，相当一部分实际无力承担购买限价商品房的支出。

　　据统计，我国现有家庭总数1.8亿户，调查数据显示，目前我国低保住房困难户400万户，若加上低收入住房困难家庭，这一数据达到1000万户，仅占我国家庭总数的5.6%。

　　中国社会科学院金融研究所研究员阎小娜认为：“正是社会保障性住房针对人群太少，与"夹心层"无缘，导致一部分人群成为商品房的被动接受者，这成为推高房价的重要因素。”

　　她认为，新办法规定“经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”，实际上意味着社会保障性住房针对对象在扩大，“新办法强调住房社会保障性的用意很明显”。

　　贾图表示，目前楼市结构中商品房独大，而大量“夹心层”对商品房存在被动需求，使得房价高居不下。“新政里社会保障性住房实现无缝对接，将改变需求持续推高房价的局面。”

　　限价房富人也可申购妥不妥？高收入者能否买不重要

　　广州首批800多套建筑面积90平方米以下的限价房本月可能推出。广州市房管局有关负责人12月1日接受记者采访时表示，按照《广州市限价商品房住宅销售管理办法》，购买限价商品房需要满足三个条件，一是广州市户籍人口；二是本人在广州市没有自有产权住房；三是达到了晚婚年龄的优先。对于购买人群收入水平，政府并不限制。如果房少人多，届时可能采取公开摇珠确定购买顺序的办法。

　　尽管该负责人同时声称：通过对购房对象和住宅上市条件等限定，富人抢占限价房资源的可能性基本可以排除。但坊间依然忧心忡忡——我能买到限价房吗？笔者觉得这不是杞人忧天。毕竟，现实中开着宝马买经济适用房的太多。开着宝马买经济适用房的一是有钱，一是有社会资源，双管齐下的结果就是有限而宝贵的经济适用房，成了某些富人的摇钱树，而真正需要房子的低收入者却住不上房子，徒唤奈何。

　　如此分析一下，愤怒跟着担心而来就是必然。不过话说回来，若分析一下限价商品房的属性，我们可以发现，其商业属性要强，福利保障性要弱，这可以从定价上看出来——限价商品房价格一般比同等地段的普通商品房低三成。既然如此，我们实在没有充分的理由要求对限价商品房的出售对象加以限制。如果中低等收入者买不起，再不让高收入者买，那开发商岂不是冤大头？政府不能没有这方面顾虑，也不能完全不管开发商的利益。

　　所以，如果保持一颗平常心的话，再来看这个不限制高收入者买限价房的反常现象，也就不必愤怒了。事实上，限价商品房不可能独自完成居者有其屋、住房市场正常化的巨大使命。不过呢，昨天却有一个叫人兴奋的消息传来。有报道说，几易其稿的《经济适用房管理办法》再次面临修正。导致此管理办法再次被修正的是国务院希望实现经济适用房与双限商品房实现无缝对接的政策意愿。如今，相关主管部门希望能够通过廉租房、经济适用房与双限商品房构建一个“全覆盖”的住房保障体系。

　　如果经适房新政得到落实，低收入者的居住需求由廉租房、经济适用房解决，高收入者可以购买限价房也就顺理成章了。可现在的问题是经适房新政能否得到落实。不可否认，不同政策规定确实影响一项政策能否成功，如经济适用房的产权，但最关键的还是执行政策的人。为什么廉租房、经济适用房，包括限价商品房供不应求？自然是建设力度不够，建设的少了。若是这些保障性住房能够满足需求，什么问题都解决了。那么，为什么一边廉租房、经济适用房和限价商品房严重不足，一边却是全国闲置商品房面积已经超过一亿平方米呢？

　　最直接的回答是利益驱使。搞商品房卖地有收入，开发商要纳税……地方政府搞城市建设就有了充裕的资金。另外，一些手握审批大权的部门可以尽情恣意地搞权力寻租，这一点可以由落马高官大多与房地产开发有关加以证明。所以，我认为，如果不通过制度设计来割断这种利益纽带，经适房新政肯定要打折扣。要想割断这种利益纽带，除了加大惩罚力度之外，可取的途径是加大激励力度。综合一下就是，最好能够把官员政绩与百姓的住房满意程度有机结合起来。百姓不满意，官员就下课，什么问题都解决了。

　　 限价房应否卖给高收入人士？

　　邓生：限价房僧多粥少，房的供应量不够，而且很难界定购房者是高收入还低收入，要像经济适用房那样，经过多样的调查，才能够去买限价房，要趁着现在经济适用房调查出来的时间，不符合经济适用房的人就给他买限价房，那一批人才有优惠，保障夹心阶层人的用房。

　　老杨：我觉得不仅不应该把限价房卖给高收入人士，还应该严格限制户型和面积。现在6000多一平方，90平米一套就要40到50万元。一套限价房对一般收入者可望不可及，限价房户型不用太多，总单价不要太高，20、30万的房对中等收入者更有吸引力，超过40、50万元让人难以承受。

　　陈生：住房保障体系应该保障全社会成员。我们买楼也辛苦，我们买楼后也成房奴了，不做房奴这是很自然的心愿。大家应该可以理解吧！

　　李生：应将限价房和经济适用房的惠及面再大些，可以帮到白领标准的夹心阶层。象现在物价高企，买了房就没有剩钱了，白领也变成房奴了，我应认为适合的房价在3000多元一平方。

　　左生：限价房有必要限定个人收入条件，这会令大家心理条件好过些，在甄别对象的范围要更准些。策划：王小敏

　　录音整理：倪力

　　 限价房富人也可申购，妥不妥？

　　黄先生　市民

　　政府虽然没有对购房者的收入条件进行限制，但由于限价房是政府保障型住房中的高端产品，对限价房上市进行了限制，已经堵住了牟利的空间，因此不可能吸引有钱人抢占限价房资源。

　　黄先生　老师

　　限价房的定位，应该主要是满足中等收入群体的首次置业要求，一些高收入的富人也可以购买，这样明显不太合适。虽然限价房在房屋面积和购买条件方面有一定的限制，但也很难排除某些富人趁机炒房的可能。

　　梁先生　退休人员

　　政府应该对购房者的收入水平做出限制，排除富人炒房的可能性，虽然对限价房上市进行了限制，如5年不准上市和出租，但是富人炒房者可以等5年之后再上市。

　　钟先生　公司员工

　　限价房主要解决中等收入家庭住房问题，一些高收入者虽然也可以购买限价房，但通过对购房对象和住宅上市条件等限定，富人抢占限价房资源的可能性，基本可以排除。所以，我不太担心富人炒楼的问题。

　　李先生　从事装潢业

　　限价房将户型严格限定在90平方米以下，属自住型住房，富人阶层经济条件优越，基本都有房，很少选择买90平方米以下的房子。限价房虽然没有对购买者的收入作出严格限制，但我觉得富人抢占限价房资源的可能性不是太大。

　　陈先生　市民

　　限价房，照我的理解应该是保障性住房，主要解决中等收入家庭住房问题。政府应该对购房者的收入水平，做出一定限制，这样才能确保中等收入家庭买到限价房。

　　 限价房？中产者也吃力

　　说是限价房，但现在这样的房价，中等收入者要想买也吃力，而且这些限价房，大都建在离市区很远的地方，这样交通成本也高。要惠及广大市民，用租的方式比较好，这样方便租赁者居住、上班，租住的话有得选择，但要是真购买就没有选择了。如果房价还会再高涨的话，那么，按照限价房按7成定价的规定，限价房的价格还要再上涨。

　　所以，我认为这个方面，高收入的人士也可以购买限价房，在一定程度上也是保证了限价房的销售，也可以避免有价无市的尴尬了。个人认为，应该还可以把限价房的销售条例，再定得明细一点，多向中等收入阶层倾斜。

　　经适房新政　政府又是在"耍花枪"？

　　倍受关注的《经济适用房管理办法》终于在11月30日正式公布。在国务院希望实现经适房与廉租房无缝对接的政策意愿指导下，此次出台的经适房管理办法中明确规定：经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。在政府不断加大住房保障体系建设力度，最大程度解决低收入者住房困难的过程中，加强经适房管理是完全符合宏观调控的导向和要求的。

　　然而，此次出台的经适房新政与之前的《廉租房管理办法》相比，虽同是出于解决低收入者住房困难问题、缓解市场矛盾，促进房地产行业持续健康发展的目的，但不论从机制层面还是执行层面都存在很多“回旋”的余地，细节规定又是漏洞百出，实在是难逃“耍花枪”的嫌疑。

　　挂羊头卖狗肉 经适房拿什么“扛”起保障重任

　　一直以“政策性商品房”形象面市的经适房，在此次新政中转变为面向城市低收入住房困难家庭供应的具有“保障性质的政策性住房”。随着经适房保障对象由以往的中低收入人群转向低收入人群，它的商品性也被逐渐弱化，取而代之的是保障性职能以及政府重保障意愿的体现。

　　虽然政府将经适房供应对象缩小为城市低收入家庭，是为了实现‘无缝对接’，更好的解决低收入家庭的住房困难，但这一转变无疑也将很多实际上买不起商品房，又对经济适用房有旺盛需求的中等收入群体排除在外。以北京之前出台的经适房申报标准为例，3人户家庭的年收入低于45300元的可以申报经济适用房，也就是说平均每人每月工资要低于1258元才有资格申请经适房。按10月份北京市经济适用房均价降至2800元计算，如果执行此标准，一个符合申报标准的购房者要买下一套60平米的经适房净要不吃不喝攒11年。

　　也就是说，购买经适房对于那些买不起房的低收入者而言依然是“只可远观，不可近玩焉”。而那些买不起商品房却有能力购买经适房的中等收入者却由于不符合标准而被排除在外。可见，此次新政转变很有可能造成经适房“买得起的买不到，买不起的还是买不起”的尴尬局面。如此发展的话，经适房 “空挂”不仅无法缓解市场上旺盛的购房需求，而且还会使所谓的“加强保障”成为一纸空谈。

　　另外，目前经适房存在的最大问题是供给量不足。而在新政的第三十条又规定了在满5年之后，购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等款项后取得完全产权。虽然新政中“土地收益等相关价款”的数额有所提高，但如此一来，便为经济适用房流出保障体系提供了缺口，为购买经济适用房设置如此的退出机制，无疑将严重影响到经适房保障性职能的发挥。不得不怀疑，披着保障的外衣却无法发挥保障功效的经适房，拿什么扛起住房保障的重任？

　　政策细节处模糊 政府难道又在“耍花枪”？

　　按照目前的分析来说，经适房无法完全发挥保障职能除可能出现的“空挂”现象之外，另外一方面原因还在于它的执行性不强，弹性过大。

　　例如，办法规定，城市低收入家庭可以申请购买经适房，而如何划定低收入家庭收入标准不仅没办法统一规定执行，而且还实行动态管理，每年公布一次。如此一来，本来就模糊的标准界限就更加难以掌握。

　　另外，在新政的第15条中规定：“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。”而在第30条又规定：“对于超过核准面积的部分，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。”既然政策已规定了单套住房的面积，那么就应该严格的执行，不应有任何回旋的余地。新政如此规定又如何从根本上避免“开宝马住经适房”的现象再次出现。

　　毫无疑问，我们不能忽视经适房对于解决具备有限购房能力的购房者住房问题所起的重要作用。但此次新政中很多规定存在弹性过大，可执行性不强等硬伤将会严重影响到经适房政策的贯彻和落实效果。如果政府不立刻出台更为严密具体的细则的话，此新政只能疑是政府的表面文章，又一计“耍花枪”了。
　　经适房新政要有精彩下文几易其稿的《经济适用房管理办法》，年内可以出台了。其中一个重要亮点，是针对“中产阶级”这一“空当层”的。届时一直处于“空当层”的“中产阶级们”，可以名正言顺地享受经适房的优惠待遇了。(12月3日新快报-经适房新政拟重划购买人群 力求住房“全覆盖”)

　　毫无疑问，众多处于“空当层”、“夹心层”、正为买不起房发愁的中产阶级，听到这个利好消息，会高兴激动一阵子的。因为，此前经适房只对低收入家庭开放，不愁吃，不愁穿的“中产阶级们”，一直没有这个分。现在政策松动了，阳光开始洒向他们，他们也可享受公共财政带给自己的实惠，又怎能不为此感到高兴激动呢！

　　记得12月2日的一则报道说，广州市将拿出金沙洲800多套套型建筑面积在90平方米以下的限价房，向首次置业的中等收入家庭推出，并准备将科学城和金沙洲等地块的限价房陆续向首次置业的中等收入家庭推出，这让一批中等收入家庭感到欢兴鼓舞。在《经济适用房管理办法》实施之后，全国的中产阶级都能像广东省一样，也都有可能获得低价的经适房，这种欢兴鼓舞的喜人情景，岂不将要在全国范围内出现？

　　且慢！“中产阶级们”不要过于乐观。经适房新政拟重新划定的购买人群中，虽然出现了中产阶级的身影，但并未规定让多少中产阶级从经适房新政中直接受益，也没有规定在多长时间内，让多少中产阶级从经适房新政中受益。随着经济的快速发展，中产阶级队伍正在发展壮大，要让所有中产阶级都享受到经适房新政的待遇，既不可能，又无法实现。绝大多数中产阶级还是要依靠自身力量购买住房。否则把“宝”全部压在经适房新政上，经适房新政会承受不了，欲购新房者只会延误购房的最佳时机。

　　但事情还有另一面。既然国家推出经适房新政，那么就要有个量化管理指标，要像制定五年发展计划和目标管理责任制一样，提出具体的新政目标。即在多长时间内，让多少“中产阶级”享受到经适房新政带给的好处。而不能只是象征性地让极少数“中产阶级”受益，也不能认为只要有极少数“中产阶级”受益了，就说“这就是经适房新政”。如果只是这样，那么人数众多的中产阶级岂不为经适房新政空欢喜一番？

　　因此，“中产阶级们”有理由期待，经适房新政应该尽快推出精彩下文。