房地产市场红火不再冷市下开发商表情大PK

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2008-06-24 08:09:00

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关键词: 房地产

　　2008沪深房地产上市公司排名前三的万科、保利、金地日前先后发布5月销售业绩公告，与去年同期相比，这3家房地产巨头的销售业绩都有不同形式的下降。作为房地产行业的领军企业，这3家公司的销售业绩也是衡量中国房地产市场的重要标尺。

　　原本是销售旺季的5月，大多数城市的房地产市场却红火不在，武汉市甚至出现了有若寒潮般的价量齐跌。在这样一个关键时期，开发商们到底在想什么?他们的心态又如何呢?

　　度日如年者

　　用一个楼盘的代价换取回暖

　　如此长期的调整让很大部分开发商始料未及，调控初期这些开发商一致认为调整只是暂时的，甚至于某些调控措施不会真正得到落实，对楼市影响不会很大。但事态的发展完全超过了他们的心理承受范畴，国家自2007年8月以来接连出台数项宏观调控政策，细心的人发现这些调控措施几乎是一环扣一环，非常有章法：从土地市场入手，紧接着全面介入新房市场，再者通过限制无产权新房进入二手房市场，这样的操作手法几乎涵盖了房地产各个领域。另外，通过提高二套房贷首付和提高利率至1.1倍，全面打击中小型购房投资者，这样一系列的调控措施全面展示了国家维持楼市稳定的决心。从那时起，这部分开发商真正领教了国家宏观调控的力度所在，终于明白一些事情比他们想象的要复杂得多。

　　据了解，此类开发商大多数为进入市场时间不长的开发企业，对待经济调控的整体防范意识不强，对以往的宏观调控缺乏理解，并没有太多经验，甚至一些市场判断只是基于道听途说和所谓专家言论，缺乏自我调查和研究。部分开发商在国家出台宏调政策时应对的却是掩耳盗铃之举，甚至认为宏观政策只是国家的一种态度而并非实际操作之举，所以该跟风涨价的楼盘继续涨价，没有一丝的危机意识。

　　正是这样一种非理性求财心态，直接影响了这部分开发商的营销策略，在年初制定企业销售规划时盲目乐观，认为2008年楼市仍将重走07年老路，房价会有着较大的上涨空间。殊不知在国家强力调控面前，一切行为都显得微不足道，政策的出台直接影响到购房者的消费心理，部分犹豫不决的购房者敏锐的嗅到了楼市走冷的味道，纷纷放弃或者推迟自己的购房计划。

　　武昌某楼盘销售经理说，现在无论从分公司态度还是总公司态度来看，他们甚至愿意花一个楼盘的代价来换取楼市回暖，他们愿意以成本价来销售一个楼盘，不赚取任何的利润从而实现成交量上的回升，建立起购房者日渐消失的市场信心。

　　稳如泰山者

　　调控终会结束春天总会来临

　　市场上并非每个开发商都有着度日如年的感受，还有一些开发商抱着稳坐钓鱼台的态度看来这一轮调整周期。相对于众多面临资金问题的开发商而言，部分资金雄厚的大型开发企业和后期开发量不大的中小开发企业日子相对好过。

　　大型开发企业不仅有着较为雄厚的资本做靠山，更因其有着丰富的融资渠道来保证其现金流顺畅。以万科为例，5月21日，万科发布公告称，证监会有条件通过万科发行不超过59亿元(人民币)的债券的申请。此次万科债券获得通过，是万科进一步缓解现金流的重要方式。很多业内人士均看好万科此次发行债券行为，认为万科在房地产领域有着相当深厚的人脉资源，融资难度不会很大，而市场上长期将持续对房地产业以及万科企业本身看好，所以其融资行为将会得到各方面认可。
对于大型开发企业而言，解决了其资金链问题就相当于吃下了定心丸，只要楼市还有回暖的一天，他们就不会为企业前途担忧。

　　而一些后期开发量不大的中小企业不仅不对楼市观望期产生恐惧心理，反而有一些坐山观虎斗、鹬蚌相争渔翁得利的心态。

　　一些中小型开发企业负责人称，由于手中的项目销售周期已进入尾声，资金已基本完成回笼，来自销售方面的压力相对小了许多，剩下的房屋能售出多少是多少，反正卖不出去心里也不慌。加之后期也没有项目运作，他们完全可以等待次论调控的结束再参与到市场中来，将暂时在市场"归隐"。

　　另个，没有销售压力且资金状况良好的中小开发商则认为此次楼市调整给了他们把公司做强做大的契机，正是因为一些开发商资金链短缺，所以这些开发商需要将手中已有的项目或者土地拿到市场上来寻求合作开发，这对于他们而言无异于捡到了大便宜。

　　应属此类的某开发商介绍称，由于资金的短缺，一些开发商只能忍痛割爱，抱着将土地转手、能赚一点是一点的心态，急于将手中囤地出手。他们正好可以用较低的价格吸入然后开发，让他们赢得了做强做大的机会。

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