在业主与物业纠纷迭起的今天，这应该是一个好消息。然而，一些业主在接受记者采访时说：“实际操作起来，难度比较大。”

　　到底有哪些难度？记者采访了部分业主。

　　第一难：业委会成立难

　　做任何事都得有个牵头的，小区换物业也是一样，也需要一个带头人，那就是小区业委会。“但是，小区业委会太‘难产’了。”采访中，多位业主都发出这样的感慨。

　　热心小区公益事业、曾指导几个小区成立业委会的宋国生先生告诉记者，成立小区业委会的手续相当繁杂。一般来说，小区入住率过半后，就可以考虑成立业委会。根据他了解的情况，很少有开发商主动鼓励成立业委会。此时，只有靠热心业主站出来，通过网上论坛、串门等方式，联络一些积极分子，分头去各个楼、单元串门，只有争取到物业管理区域内20%以上业主的签字提议，他们才能向所在区房管部门提出成立业主大会的申请。接着，成立筹备组，在小区内公示筹备组的成员名单，然后由筹备组商议业主大会举行、业主代表、候选人如何产生，选票发放等系列问题。开了业主大会后，才能选出业委会。

　　“中间有一个环节出了问题，比如热心业主出差了或不愿干了，业主参与度不高，都有可能‘流产’。”宋国生告诉记者，即使很顺利，一个小区成立业委会也需要半年左右。而他指导的一个小区，折腾了三四年，到现在也没成立业委会。

　　第二难：2/3业主通过难

　　好不容易成立了业委会，终于可以有人牵头，将不称职的物业换掉了。可按规定，小区要换“管家”，必须经小区全体业主所持投票权的2/3以上通过。

　　网络置业者学院院长田双立告诉记者，要换“管家”，就得告知业主开会投票，实际操作起来相当难。业委会贴了通知，有可能被物业撕掉，就只好“挨家挨户地送”。考虑到业主的时间，他们多是晚上行动，有时一户要跑四五次。有的业委会实在受不了这份累，凑不齐选票，只好作罢。

　　田双立说，根据他所接触小区的情况，一些小区里至少有10%—20%的房子没卖出去；还有买了不住的或常年出差在外的，“晚上八九点，有些小区里至少有三分之一的灯都不亮”。此外，“休眠型”业主也能占到15%左右，即事不关己，高高挂起，只要不涉及个人的利益，小区里的事他们漠不关心，更别提参加业主大会、投票了。

　　第三难：业委会运作难

　　小区里有“管家”了，业委会要评价“管家”的工作，代表业主与“管家”交涉、商量小区事宜。可实际上，业委会常常“自身难保”。

　　业委会要正常运转，就得产生一定的费用(比如材料公示、电话费等)、需要固定的地点，可费用、地点从哪儿来？根据规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。实际上，目前很多小区的业委会成立时，都没有涉及到这一块。

　　缺少正常运转的机制，也就很少考虑具体的监督机制了。在成立初期，热心业主可以提供地方，凑钱，可时间长了，业委会与业主、甚至业委会内部的矛盾就被激发出来了。

　　2006年5月，阳光舜城六个区、50多座居民楼的部分业主就物业费问题与物业产生分歧。就在业委会准备换“管家”时，业委会成员内部就工作方式、观念等问题出现分裂，部分业主怀疑业委会有“暗箱操作”之嫌。事情以业委会黯然辞职告终。记者了解到，到目前为止，该小区仍然没有成立新的业委会。

　　也有少数小区意识到了这一点。2006年11月，在经历了与物业、开发商、业委会的诸多矛盾之后，东环国际广场在新一届业委会成立的同时，还专门成立了业委会监事会。

　　此外，还有更换了新物业，而原物业却“赖”着不走的现象。2006年9月，吉祥苑小区甚至出现了新保安与原保安同时站岗的尴尬局面。新老物业这种“不情愿”的交接，往往也会给小区带来很多新麻烦，比如小区资料被带走了，公共设施被破坏了，小区的账一团糟。

　　“从一定程度来说，这些都需要细化，否则炒物业，就是自找麻烦。”采访中，许多业主这样说。

　　后记

　　近日，记者就上述问题采访了济南市房产管理局副局长郭作峰。

　　郭作峰说，我市的业主大会组织建设工作的确存在着一些问题。一些小区的业主大会难成立，业委会实际工作有困难，正是在这样的背景下，才出台了《规则》。为了鼓励、支持筹备组的工作，《规则》中提到，由居委会牵头组织筹备业主大会，降低业主不固定性带来的影响；将物业排除在外，确保业主的正当权益；对业委会的职能进行限制等等。

　　但规则毕竟只是规则。在小区自治的过程中，还需要业主自治意识、能力的提高，要把参与小区管理作为自己必须履行的义务，积极参加业主大会的活动，服从业主大会的决定。业主要意识到，除了个人利益外，小区里还存在大量的公共利益，这也是个人的一部分，需要业主去维护、经营。随着小区的发展，这些公共利益将对个人生活起到至关重要的作用。“南区有事，北区不管”，这样下去，会影响整个小区的正常生活。

　　郭作峰认为，业委会如何规范运作，更好地维护广大业主的权益，处理小区公共事务，尚处于发展、探索中，需要大家共同努力。（记者 王亚妹 实习生 马可）