前不久闭幕的全国十届人大五次会议上，备受关注的《物权法》经过七次审议终于高票通过，自2007年10月1日起施行。其中，车位归属问题有了新说法。
而就在这两天，杭州城西某小区业主鲍先生也接到了开发商寄来的一封信。信里说，如果在3月25日至4月25日这段时间购买地下车位的话，可以免除5年的车位物业管理费。据鲍先生说，他这个小区是2005年交付的，虽说以往每隔几个月物管都会打个电话来推销车位，但这次这么郑重发通知，他觉得，这可能和《物权法》的通过有关系。
《物权法》审议以来，车位归属一直是关注的焦点。这次物权法终于尘埃落定，业主究竟能否收复车位？
地下车位归属，按照约定
随着小区车位的日益紧张，停车难问题的日益突出，因车位归属问题引发的纠纷逐日上升。一直以来，杭州住宅小区的地下车位都是由开发商一次性转让使用权的，虽说地下车位现在还办不出产权证，但一次性转让70年的使用权也相当于“销售”。像市中心的车位就可以卖到20万～30万元。
《物权法》草案的前六次审议，车位归属的说法都对业主有利。《物权法》草案第76条规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”按照法律界人士的解释，依照这条规定，假如开发商没有将车位归属在商品房销售合同中事先加以约定的话，车位就归业主共有。
而《物权法》却对这一点有了较大改动。记者查阅全文发现，以“业主的建筑物区分所有权”为名的第六章中第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
浙江腾飞金鹰律师事务所主任律师金鹰认为，按照最新规定，地下车位的归属基本维持现状。只要开发商在合同中说明车位是出售的、附赠的或是出租的，就表明了开发商对车位的归属权。金鹰认为，如果商品房的楼书中对这一点有所说明，也可以。浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟也赞同这一看法。他认为，相比草案，《物权法》的这一规定对开发商更有利。
地面车位所有权，归业主
由于地面车位收费相对较低，“地下车位冷冷清清，地面车位人满为患”一直是杭州住宅小区的普遍现象。现在通行的做法是由物业公司对地面车位停放进行管理并收取相应费用。有的市中心小区地面车位太紧张甚至在有车业主中摇号选取部分幸运者，地面车位成了稀缺的东西。
对此，《物权法》第74条规定，“地面车位归业主所有。用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
对此，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。
既然地面车位归业主所有，杭州现行小区的停车费又用于哪里呢？据陈钟介绍，根据杭州市的相关规定，地面停车费属于专项资金，应专款专用，用于小区日常维修。而规范的物业公司通常是将其纳入物业维修基金。金鹰认为，《物权法》将地面车位的所有权利明确下来，有利于制止一些不法物业将停车费挪作他用的做法。关于地面车位停车费的用途，业主委员会有必要和物业公司在相关物业协议上作出约定，起到监督作用。
若干细节还待明确
虽说，在地下车位归属方面，相比《物权法》草案，正式的《物权法》对地下车位归属倾向于开发商，但还是留了个“口子”。记者发现，第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”也就是说，开发商和购房者在约定车位归属时应首先满足业主的需要。
什么是“首先满足业主的需要”，这一点如何界定？根据杭州住宅小区车位的现行规划，车位的建设通常是少于小区总户数的。杭州市最新的小区车位配比率标准为新建小区车位配比率不低于80%。采访中，陈钟认为，如果一个小区的车位已经销售完毕，只有50%的业主买到了车位，还有50%的业主现在没车，几年后买了车也想买车位，却没车位买了，这算不算和“首先满足业主的需要”相违背？
陈钟还说，杭州住宅小区的车位现在有4种类别，分别是规划内车位、人防车位、规划外车位和地面车位。如今后3种车位的归属，《物权法》已有规定，《人防法》也规定，人防车位只能出租不能出售。现在争议最大的就是规划内车位。今年10月1日后销售的车位还可以参照《物权法》，在格式合同中约定清楚，车位是销售，还是出租或附赠由开发商约定，购房者是否买账就看他是否愿意成为这个楼盘的业主。而对于10月1日前出租或销售的车位，一般在合同中都没有约定，只是签了使用权转让协议。由于之前有关车位归属的法律规定是个空白，这样的纠纷出来后很可能参照《物权法》裁定，如果大多数业主想退车位，法院自由裁量的权利就很大了。
采访中，法律界人士认为，《物权法》关于车位权属的规定还不够清晰，希望在《物权法》正式实施前能出台相关司法解释加以明确。作者：张卉卉
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